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是投资回报率?多少算合理?

日期:2019-08-10编辑作者:术语

  很多投资者常常听到租售比、投资回报率、资产回报率等词,但经常把他们混淆在一起,傻傻分不清。这些指标到底有什么区别?什么样的回报率才值得投资呢?今天我们就来为您一一答疑解惑。

  租售比(租赁价格与销售价格比)是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。经常用来衡量一个区域房产运行状况。

  资产回报率是在评估商业地产项目时最常用的数据。是地产的年运营收入和当前地产价值(一般为售价)的比值。资产回报率仅计算地产本身的收益, 是打算长期经营地产的投资者需要关注的数据。

  投资回报率是指通过投资而应返回的价值,企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。投资回报率往往具有时效性,回报通常是基于某些特定年份。

  对于房产的投资回报率指标也是多样的。作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对内部收益率法的分析发现相关性最高的是房价、租金。这里有介绍三种指标,也主要用到房价、租金。

  1、我们经常见到的的投资回报率(租金回报率)更多的是静态租赁回报率。是年内租金收益与房地产市场价格的比值。年内的租金收益是租金扣除了房屋运营、管理、相关税费率、以及空置率等的净租金收益。比值越大,就表明越值得投资。

  2、长期租赁回报率是在静态租赁回报率基础上考虑了租金的动态增长。业主方购买物业后长期对外出租获得的持续增长的总收益。

  3、5年租赁后转售回报率指购买物业后出租,并在第5年末出售该物业获得的回报率,包含这五年的租金收益和房产增值收益两部分。考虑了投资期内的所有投入与收益,投资者可以根据转售回报率来判断最佳转售时机。

  长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率都已将未来的市场预期考虑进去。通过历史的租金波动情况推算未来。

  现实中,投资人除了购买房产之外,往往还有银行存款、购买国债、购买房地产信托产品、购买房地产上市公司股票等理财方式可选。通过对比特定房产投资回报率与多种理财方式的收益率大小,能够帮助投资人衡量房产项目实际回报率高低。

  对于房产的投资可以分业态来探讨。国内主要为住宅、高档住宅、商铺、写字楼。高档住宅的界定标准为面积大于144㎡,价格大于同片区价格1.5倍。

  四类房产中,毫无疑问商铺、写字楼收益绝对优于住宅类。由于国内城市发展不均衡,如北京、杭州、宁波、苏州、无锡、福州、成都、重庆、西安等城市商铺收益要优于写字楼,青岛、厦门、长沙、武汉等城市商铺收益略低于写字楼。近三年投资回报率逐渐趋稳略有下滑。住宅投资回报率在2%-3%之间,收益率高于均值,同时也是人口流入的城市可以考虑投资。写字楼、商铺投资回报率高于6%的城市,再综合商铺的位置、出租率等情况,可以考虑投资。

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