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郑州写字楼:各区域投资回报率差距

日期:2019-05-29编辑作者:术语

  业内人士认为,随着郑州晋级全国中心城市、自贸区的成立,越来越多的创业公司开启全民创业高潮,虽然市场去化较难,2017年以来写字楼的需求不断攀高,多个写字楼项目加推,租金逐渐稳定,且高品质写字楼每年租金都在以10%的涨幅上涨。

  那么郑州写字楼的实际租金及售价情况究竟如何呢?楼市记者走访五大主城区,对主要商圈写字楼及停车位售价、租金情况进行了非系统化摸排。

  根据克尔瑞今年年初公布的大数据显示,2016年郑州纯办公供应面积48.63万 ,同比下跌45.2%;销售面积72.19万 ,同比上涨0.8%;销售均价10693元/ ,同比上涨0.8%。截至12月底,纯办公存量为154.63万 。

  公寓供应面积113.68万 ,同比上涨62.5%;销售面积105.51万 ,同比上涨214.2%;销售均价9173元/ ,同比上涨8.0%;截至12月底,公寓存量为85.55万 。

  目前郑州整体写字楼市场趋于回暖,金水区、管城区、二七区等老牌商圈入驻率普遍在80%以上,而郑东新区由于近几年的大量新盘入市,拉低整体入驻率,但是从今年开始,普遍有所好转。记者在走访中了解到,影响写字楼价格和租金的首先是区位,一处交通方便、位置绝佳的写字楼往往受到追捧,如金成国际广场,就算年代比较久远,需求依然很旺盛。其次是配套,停车位是否够用、就餐是否方便、装修是否豪华、环境是否优美往往决定着写字楼的租金价格,以绿地之窗和升龙广场为例,两者都在高铁片区,但是精装修的绿地之窗租金可以达到2元/ /天,而升龙广场由于内部装修还是“大白墙”,租金只能到1.7元/ /天。最后决定入驻率和租金的还有建筑水平、物业服务。以建正东方中心为例,位置在高铁片区稍偏一些,但是依靠美国LEED建筑的认证,加上具有一级物业管理水平的服务,建正东方中心价格丝毫不比位置更好的绿地双子塔、升龙广场低,达到2.2元/ /天,并且入驻率超过90%。而像管城区、中原区等老城区,写字楼去化难度大,商住两用型公寓十分走俏,个别公寓项目推出非标层,模仿写字楼大开间格局,需求量较大。

  新盘易寻,旧盘难觅。已成熟的写字楼很难找到开发商相关人员,记者只能通过购房者或租房者身份问询项目物业;被误认为是中介或行业同行而遭遇闭门羹的情况时有发生;同时,记者亲身感受最难的就是停车,且停车费不低,常常绕着商圈转了20分钟找不到停车位,而进了写字楼停车场20分钟即收费4至5元;更多的老写字楼并不让外来车辆进入。

  除此之外,记者感受商业写字楼的物业管理相对更专业、要求更高,专业服务写字楼的人才和管理是郑州目前最缺乏的,这样行业和工作也大有可发展空间。

  如果说一个城市的住宅承载着这个城市人们的安居和幸福,那么,写字楼就是这个城市一道道时尚的风景。写字楼增加郑州的时尚感,也为郑州使用写字楼的人们带来更高的工作效率,也让投资者在写字楼市场有更多收获。

  郑东新区作为政府规划最核心的商务区,这里写字楼林立,吸引了众多有实力的公司入驻,同时也成为各家房企角逐的重点区域。目前这里可分为CBD片区、高铁片区和龙子湖片区。

  CBD是中央商务区,在如意湖的环线上,靠近内环的写字楼,不少是商住两用。据龙湖大厦一物业人员称,“今年的租赁行情比去年强,过完年开始,陆陆续续进驻一批公司,租金却基本保持去年的价格”。记者了解到,房间朝向如意湖的租金为1.5元/ /天,朝向外环的为1.3元/ /天。旁边的金成东方国际形势也是一片大好,记者在一楼大厅的楼层指示牌上看到,几乎每个楼层都有公司入驻,由于整体办公环境稍好,租金价格也相对贵一些,为1.7元-1.8元/ /天,出售价格为1.7万元/ ,车位也有出售,每个价格为11万元。

  而在商务外环边上的,则普遍为纯写字楼。在新芒果大厦,物业人员告诉记者,目前整栋大厦只剩一套房源出租,租金为2.2元/ /天,物业费5.9元/ /月,每个车位卖到25万元。其他的如国际商会大厦、王鼎国际、中科金座等租赁市场一片大好,租金在1.8元-2.5元/ /天。另外,谈写字楼,怎能少得了“大玉米”?在走访中记者了解到,目前“大玉米”空置率依然较高,但随着越来越多的公司进驻,形势也已有所好转。一位租户告诉记者,这边物业费稍贵一些,达到20元/ /月左右,租金相比于之前的1块多也慢慢回升为2.5元-3.5元/ /天。

  接下来是高铁片区。与前几年房源多、配套少、空置率高不同的是,目前,随着CBD片区写字楼市场趋于饱和,越来越多的企业进驻配套趋于完善、建造科技更为高端的高铁片区。一名长期在该区域做租赁的工作人员介绍称,近两年升龙广场、绿地新都汇、易元国际等写字楼交房后,把区域租金拉了下来,目前普遍在1.7元-2元/ /天。

  由于几乎都是纯写字楼,物业费基本在10元/ /天左右。这里的标志性建筑就是绿地双子塔了,相比于其他写字楼,双子塔的位置绝佳,停车位达到2000多个,由于刚交房不久,很多楼层空置现象较多,装修气味较大。“双子塔的入驻率目前为三四成,租金为1.8元-2元/ /天,相信经过一年后,这里会火爆起来。”一名负责租赁的工作人员称,这个价格跟绿地之窗差不多。在绿地之窗记者了解到,这里入驻率达到80%以上。

  再往南是升龙广场,入驻率达到70%,3号楼去年刚交房,加上是毛坯房,入驻率稍低,在50%左右。记者进入内部看到,四周墙面均为“大白墙”,租金稍低一些,为1.7元/ /天。楷林IFC在2.4元/ /天,入驻率达到70%;绿地新都会,截止到目前入驻率也基本达到五六成。值得一提的是,再往南,位置稍微偏一点的是建正东方中心,入驻率高达95%以上,其物业总经理朱杰告诉记者,该项目是高铁片区首个精装修交房,并获得美国LEED认证,停车位多达1700个,超过国家标准。

  在龙子湖片区整个不大的湖心岛上超过十栋商业楼正在热火朝天建造着,但是品牌房企较少。已经建好或即将交房的有正商四大铭筑、建业智慧港、永和龙子湖广场、万正紫湖公馆等,有很多都是公寓、办公、商铺多用型产品。其中正商四大铭筑租金价格在1.2元—1.3元/ /天之间,目前写字楼价格在13000元左右。

  (注:同一楼盘,受不同户型、不同装修程度、不同业主情况等因素影响,租金价格会有所波动,以实际价格为准。)

  根据睿意德调查的数据显示,已在房管局备案的2017年第一季度二七区写字楼成交面积为2.5万 ,其成交均价为9309元/ ,成交套数为179套,无论成交套数和成交面积均仅次于郑东新区,但其均价低于东区、金水区、惠济区和经开区。

  记者走访该区域核心商圈写字楼,发现绿地滨湖国际城、升龙城、升龙天玺写字楼销售体量占比较大,其中绿地滨湖国际城写字楼第一季度销售面积为6213 (房管局备案数据),销售均价为8900元/ 左右,上周记者来到绿地滨湖国际城营销中心咨询,该绿地集团相关负责人告诉记者:“目前其一期、二期为现房写字楼,销售价格也之前的9000元/ 涨到11000元~12000元/ ,在建的三期为期房,已经出地面5层,即将推出,预计2019年交房。”关于写字楼停车位的售卖情况,该负责人表示:“目前还没有开始售卖停车位,且停车位只卖给业主,标准车位售价为11万元左右。”但其表示,“(车位)租售同时进行,售卖只给业主,出租可以面向全部租户业主”。记者从该负责人处获悉,绿地滨湖国际城预计商业规划用地约490亩,预计总建筑面积约100万方,预计分为七期开发,目前已开发两期,两期均已建成交付,一期总建筑面积147449万方,二期总建筑面积102716万方。记者在该区域周边的中介公司看到,该项目部分出租价位从1.1元~2.1元/ /天不等,但具体价位还得同业主商议而定。

  升龙城策划经理金先生告诉记者,该项目写字楼1月~3月的销售情况为“认购5416 ,均价10786元/ ”,金先生介绍说,升龙城项目的写字楼体量为40万 左右,共涵盖7栋写字楼,目前在售的为升龙城8号地块,总建筑面积为168217 ,其中办公区域为95158 ,1层~3层为商业,4层至28层为写字楼,车位有556个,“停车位的销售均价为16万元/个,其中负一楼与负二楼差价为一万元左右”。

  沿着大学路再向北,就到了升龙天玺项目。该项目策划经理李女士告诉记者,升龙天玺是升龙国际中心的大二期,“目前在售的写字楼为A08地块的1号楼,在售均价为12000元/ ,目前尚未交房。大一期升龙国际中心已交付使用的写字楼B5、C8出租率均达95%以上,租金从1.8元~3元/ /天不等。”李女士说,“二期写字楼共有车位460个,目前已售369个,待售91个,在售车位均价16万/个,已售均价13万/个;升龙国际中心大一期已交房的车位目前月租金350元/月,写字楼停车位配比为79 1,后期全部由升龙物业统一管理。”

  同样位于大学路的万科大都会打造400万 的超级综合体项目,其中规划有拟建200万方商业办公中心,车位配比是1 1,目前还未开盘。还有占地1276亩的盛润运河城城市综合体项目,在2016年年初开工,是贾砦的城改项目,项目总投资70亿元,将建设甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等350万 综合体业态。

  除去在售的新盘外,二七区已投入使用的写字楼如大学路康桥华城项目,记者从开发商处了解到目前写字楼售价1万元/ 左右,出租价位为1.7元/ /天;1-4层为商业区,5-27层为办公区,建筑面积47820 ,停车场地下2层,目前车位基本售完,售价16万元/个左右,管理费为60元/月,停车场临时停车20分钟不收费,5个小时以内4元,12小时以内6元,24小时以内10元。

  大学路的二七万达广场写字楼,记者身边有朋友投资该产品,其告诉记者,“写字楼交付5年了,使用率近80%,里面有不少小户型办公区,当时买的时候7000元/ 左右,投资了近80万,目前月租金是5000元左右,停车位的二手价位目前是16万元左右一个”。随后记者连线万达物业高总,了解到目前二七万达的停车位体量为1200个左右,写字楼业主可以采用月卡形式办理租用,价格根据市物价局制定的价格执行,除此之外,中原万达约有1100个停车位,金水万达约有1600个停车位。

  京沙广场目前在售部分均价为1万元/ 左右,出租价位在1.5元/ /天,其物业费为4.3元/ /月;正商航海广场写字楼销售面积多为130 -300 户型,销售均价12000/ ,停车场位于负一层、负二层,出租一个月500元-600元/ ,车位售价为负一层145000元/ ,负二层售价125000元/ 。

  (注:同一楼盘,受不同户型、不同装修程度、不同业主情况等因素影响,租金价格会有所波动,以实际价格为准。)

  作为老牌商业区,谁也不能磨灭金水区曾经的辉煌,有着郑州华尔街之称的经三路曾经撑起一片天。目前,经三路沿线繁华依旧,企业入驻率较高。但是不可否认的是,与CBD含着金钥匙出身不同,由于先天规划不足,随着经济的发展经三路沿线的光环已然褪去。

  “洛阳亲友如相问,就说我在等电梯”,这是在经三路农业路附近的财富广场上班族的真实写照。硬件设施不完善,停车位配比不足,物业管理落后成为新时代的诟病。记者走访财富广场、英特大厦、海特大厦、金城国际广场等了解到,这里虽然入驻率较高,但是租金却仅为1.3元-1.8元/ /天,“这边的大楼一般建造时间稍早,装修档次也不是太高,一般中大型企业在发家后都会搬到东区去,在这里的一般都是中小企业,金融、保险、培训类的机构较多。”一位物业人员告诉记者。在这里上班的杜小姐认为,这里停车不是很方便,每天上班找车位是最头疼的,“虽然吃饭很方便,但是人流量巨大,到处都是人,环境很差,想喝喝下午茶、看看风景休闲一下更是不用想。”

  除了经三路,金水区曼哈顿商业广场也不得不提,十年前它的确惊讶了郑州。从现在来看,容积率达到6.0的曼哈顿的确太过密集,停车位少让人头疼。但是BRT和地铁开通后,交通成为这附近的一大亮点,吸引一大批公司进驻。

  记者了解到目前,根据装修程度不同,曼哈顿租金达到1.2元/ /天,旁边的升龙大厦则超过2元/ /天,浦发国际为2.5元/ /天。东边的盛润国际广场由于位置不太好找,品质虽不错,但也只能租到2元/ /天,专业写字楼楷林国际租金则是超过3元/ /天;南边的绿都广场交房最晚,目前入驻率很高,租金在1.8元/ /天左右,“但是停车也是一大难题,车位只租不卖,每个月300元左右,400个车位早早就被抢占一空,不少人只能把车停在未来路上,我就被贴了好几次。”在这里上班的刘文华对记者说。此外,紫荆山片区写字楼也较为集中,由于区位优势,需求量也很旺盛。记者走访调查,在顺河路附近的紫金城商住两用的租到1元/ /天,而另一栋纯办公的则租到1.5元/ /天。挨边的阳光铭座和紫东苑都属于商住两用,租金不高,仅为1元/ 左右。物业工作人员介绍称,“这两年随着东区一些高端写字楼陆续交付,这里也有不少公司搬去,空出来的则由一些中小公司补上,基本不愁租。”

  据睿意德调查的数据显示,2017年第一季度中原区已在房管局备案的写字楼销售面积不足1000 ,仅高于惠济区写字楼销售面积,位列倒数第二,其销售均价为8300元/ ,仅高于管城区、高新区。

  锦艺集团锦艺城项目相关负责人李女士介绍,锦艺城写字楼项目2014年开盘时为6000元/ 左右,如今售价在8000元/ ,涨幅不大,写字楼的物业费也较高,锦艺城为5元/ /月,公寓类项目的物业基本为2.5元/ /月,是写字楼的一半。停车位因受王府井购物中心需求所致,均不出售停车位,写字楼业主有月租协议价,基本为240元/月。记者了解到锦艺城项目共26层,1~4层为商业区,5~26层为办公区,每一层为1300 。

  紧挨锦艺城的盛润锦绣城,记者走进其营销中心了解到,锦绣城作为公寓项目,为了促进产品多样化,其在17层的项目主体上打造了5~9层的非标层,是拟写字楼办公层,多为大开间,而9层以上才为公寓户型,目前公寓在售价格为13000元/ ,车位还未开始出售。

  紧挨着的两个项目,写字楼售价没有公寓高,去化更难。类似情况在二七区也有一例,之前记者了解到鑫苑二七鑫中心将规划打造一个涵盖住宅、商业、写字楼的综合体项目。随后,记者再次问询鑫苑该项目相关负责人,其表示鑫中心将着力打造住宅、公寓和商业,足以可见,写字楼项目被搁浅了。

  随后记者来到中原区地标——裕达国贸,国贸的西塔楼是写字楼产品,其物业公司位于西塔楼的12层,早前一直有传闻说“大玉米”建成后,租用裕达国贸的一些大公司都转去了东区地标建筑,今时,记者问询裕达国贸物业,得知写字楼可供出租的房间很多,300 的办公区域在15层、26层均有闲置。其物业相关人员告诉记者,“目前写字楼租金为150元/ /月,物业费为25元/ ”,记者看到裕达国贸的地下停车场停用,所有商业、酒店、写字楼停车均在地上,车位数量约300个,“车位有限,只租给写字楼用户,地面临时停车为4元/时,超出一小时每小时加2元”。

  5A级写字楼在中原区遇冷,老写字楼依然火爆。记者来到棉纺路的鑫苑国际广场,项目共21层,1~3层为商业,写字楼区域为4~21层,4万多 。物业相关负责人张女士告诉记者,该项目是2008年交付的,目前已经十年,当时开盘售价在4500元/ ,车位售价八九万元一个,目前都已经售完,“写字楼目前出租价位是1.4元/ /天,物业费是1.4元/ /月”。该项目停车场入口临街,明显放置“外来车辆不得入内”的字样,“车位一共201个,物业收取60元/个/月的管理费,部分业主会委托物业帮其出租,租金在200元/月左右。”张女士说。

  在管城区写字楼比较集中的郑汴路和中州大道附近,分别有东建材,凤凰建材城,红星美凯龙,居然之家等家居建材卖场的写字楼,由英协广场、建业置地广场、建业五栋大楼、升龙环球广场、居然之家北侧世贸中心大厦等组成。

  记者走访了解到,英协广场销售均价为10000元/ 左右,月租均价为40至50/ ;而建业置地广场的销售均价为9100元/ 左右,月租均价约50元/ 左右;世贸中心销售均价为10000至11500/ ,月租均价约50元/ ;建业五栋大楼销售均价为10000至13000/ ,月租均价约55元/ 左右。

  在这些写字楼里面,有家具公司,灯饰公司,壁纸公司,装饰公司,门业公司等。由于东建材一带的拆迁和专业卖场高昂的租金,不少人已经把展厅建在这些写字楼里面。

  记者走访了解到,这里的写字楼底下均配有大量的停车位,售价在10万元至15万元不等。一写字楼物业工作人员称“这些车位基本上都是业主持有,出租价位在200元至400元不等。”

  沿着郑汴路向西走,位于陇海路与紫荆山路交会处的方圆创世国际,该楼盘目前的销售均价为8900至9800元/ 不等,租金每平米39至60元/天。该写字楼物业一位负责人说,“这个只是大概的价格,具体价位还得业主们之间商议而定。”

  位于商城路与紫荆山路交会处的金城国贸目前对外销售均价为8500至11000元,月租价为36至46元/ ,该写字楼的地下负一、负二层为拥有230多个车位的大型智能化停车场,停车费用约180元至200/月。

  “在地下停车场规划方面,有的开发公司是这样做的,小部分车位销售,大部分车位由物业公司经营对外出租,出租的车位分临时户,定期户(月卡、季卡、年卡)。”管城区一名房地产置业顾问介绍,老城区的地下停车费用一般在200至400元/月之间,由于写字楼的地下停车费用按市场行情,自身情况来定,所以收费情况都不一样。

  (注:同一楼盘,受不同户型、不同装修程度、不同业主情况等因素影响,租金价格会有所波动,以实际价格为准。)

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